Ορολογία Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

11-ψήφιος αριθμός ταυτοποίησης κάθε ακινήτου που εκμισθώνεται βραχυχρόνια. Εκδίδεται από την ΑΑΔΕ μέσω της εφαρμογής "Βραχυχρόνια Διαμονή" στο myAADE και πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία (Airbnb, Booking, Vrbo κ.λπ.).

12-ψήφιος αριθμός που αποδίδεται από την ΑΑΔΕ σε κάθε ακίνητο που δηλώνεται στο Ε9. Διαφορετικός από τον ΑΜΑ — ο ΑΤΑΚ ταυτοποιεί το ακίνητο φορολογικά (κτηματολογικά), ενώ ο ΑΜΑ το ταυτοποιεί ως καταλύμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ο φόρος διαμονής που ισχύει στην Ελλάδα από 1/1/2024 (Νόμος 5073/2023). Για βραχυχρόνια μίσθωση: 8€ ανά διανυκτέρευση Απρίλιο-Οκτώβριο και 2€ Νοέμβριο-Μάρτιο. Πληρώνει ο επισκέπτης, αποδίδει ο host μηνιαίως μέσω myAADE.

Ψηφιακή πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για ηλεκτρονική διαβίβαση παραστατικών (έσοδα/έξοδα) σε real-time. Υποχρεωτική για όσους hosts λειτουργούν ως επιχείρηση (≥3 ακίνητα ή με προσφορά υπηρεσιών). Από 2026 ισχύει υποχρεωτική real-time διαβίβαση εντός 24 ωρών.

Η ελληνική φορολογική αρχή. Διαχειρίζεται όλα τα μητρώα (ΑΜΑ, myDATA), εκδίδει νομοθεσίες και διενεργεί ελέγχους για βραχυχρόνια μίσθωση. Επίσημη πύλη: aade.gr.

Σε βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς υπηρεσίες (ΚΑΔ 55.20.11.06): απαλλαγή ΦΠΑ. Με προσφορά πρωινού (ΚΑΔ 55.20.11.07): 13% ΦΠΑ στο σύνολο της υπηρεσίας. Για επαγγελματίες με ετήσιο τζίρο >10.000€ ισχύει υποχρεωτική εγγραφή στο ΦΠΑ.

Ο πιο συνηθισμένος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας για Airbnb hosts στην Ελλάδα. Ισχύει για βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς προσφορά υπηρεσιών (πρωινό, καθαρισμός εν λειτουργία). Απαλλάσσει από ΦΠΑ.

ΚΑΔ για βραχυχρόνια μίσθωση με προσφορά πρωινού. Υπόκειται σε ΦΠΑ 13% και έχει αυξημένες υποχρεώσεις (αναλυτικότερα παραστατικά, διαφορετικά κανάλια ΑΑΔΕ).

Μητρώο του Υπουργείου Τουρισμού όπου εγγράφονται οργανωμένα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία, ξενώνες, ενοικιαζόμενα δωμάτια με σήμα ΕΟΤ). Διαφορετικό από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ που εκδίδει ΑΜΑ.

Φορέας του Υπουργείου Τουρισμού. Εκδίδει ειδικά σήματα λειτουργίας για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια. Δεν αφορά απλή βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Airbnb χωρίς υπηρεσίες — εκεί ισχύει μόνο η εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Λογισμικό διαχείρισης καταλυμάτων. Κεντρικά ενοποιεί κρατήσεις, ημερολόγιο, τιμολόγηση, επικοινωνία επισκεπτών, καθαρισμούς και αναφορές. Απαραίτητο εργαλείο για hosts με 3+ ακίνητα.

Εργαλείο που συγχρονίζει διαθεσιμότητα, τιμές και κρατήσεις μεταξύ πολλαπλών πλατφορμών (OTAs) για να αποφεύγονται double bookings. Συνήθως ενσωματώνεται στο PMS.

Ψηφιακές πλατφόρμες κρατήσεων όπως Airbnb, Booking.com, Expedia, Vrbo. Παίρνουν προμήθεια 3-20% ανά κράτηση. Στρατηγική hosts: εξάρτηση από OTAs + παράλληλα ανάπτυξη direct bookings.

Μέση ημερήσια τιμή — υπολογίζεται ως: συνολικά έσοδα δωματίων ÷ αριθμός νυχτών που νοικιάστηκαν. Δείκτης pricing — όχι κερδοφορίας. Σύγκριση: ADR Κέρκυρας υψηλή σεζόν ~120€, χαμηλή ~60€.

Έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο = ADR × Occupancy Rate. Πιο ισχυρός δείκτης από τον ADR γιατί συνδυάζει τιμή και πληρότητα. Ο πιο σημαντικός KPI για revenue management.

Ποσοστό πλήρωσης = νύχτες που νοικιάστηκαν ÷ συνολικές διαθέσιμες νύχτες. Στόχος για βραχυχρόνια μίσθωση Ελλάδα: 65-80% σε υψηλή σεζόν, 30-45% σε χαμηλή.

Status του Airbnb για κορυφαίους hosts. Κριτήρια: 4.8+ rating, ≥10 κρατήσεις/έτος, <1% ακυρώσεις, 90% response rate. Παρέχει αυξημένη ορατότητα και προτεραιότητα στα search results.

Λειτουργία στο Airbnb και Booking που επιτρέπει στους guests να κάνουν κράτηση χωρίς προηγούμενη έγκριση από τον host. Αυξάνει την ορατότητα και τα bookings αλλά μειώνει το screening επισκεπτών.

Κράτηση που γίνεται απευθείας μέσω του host (ιδιωτικό website, email, τηλέφωνο), χωρίς ενδιάμεση πλατφόρμα. Πλεονέκτημα: μηδέν προμήθειες. Στρατηγικός στόχος: 15-30% του συνολικού όγκου.

Πρόγραμμα προστασίας του Airbnb για hosts: καλύπτει ζημιές μέχρι $3M ανά κράτηση, νομική υποστήριξη, αντικατάσταση ζημιωθέντων αντικειμένων. Παρέχεται δωρεάν, ενεργοποιείται αυτόματα για κάθε κράτηση.