- Τι είναι: Ο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) είναι ο μοναδικός ταυτοποιητικός αριθμός κάθε ακινήτου που εκμισθώνεται βραχυχρόνια στην Ελλάδα.
- Ποιους αφορά: Όλους όσους νοικιάζουν μέσω Airbnb, Booking, Vrbo ή απευθείας — ιδιώτες ή επιχειρήσεις, ένα ή πολλά ακίνητα.
- Πού: myAADE → Εφαρμογές → Μητρώο & Επικοινωνία → Βραχυχρόνια Διαμονή.
- Χρόνος: 15 λεπτά αν έχετε μαζί ΑΦΜ TAXISnet, ΑΤΑΚ ακινήτου, τίτλο/μισθωτήριο.
- Κόστος: Δωρεάν.
- Πρόστιμο για μη συμμόρφωση: €5.000 ανά αγγελία χωρίς ΑΜΑ + αναδρομικός φόρος.
- 1. Τι είναι ο ΑΜΑ — γιατί είναι υποχρεωτικός
- 2. Ποιους αφορά (όρια & εξαιρέσεις)
- 3. Τι χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε
- 4. Διαδικασία βήμα-βήμα (5 οθόνες)
- 5. Τι συμπληρώνετε ανά πεδίο
- 6. Μετά τον ΑΜΑ — εμφάνιση σε Airbnb/Booking
- 7. Πρόστιμα και έλεγχοι
- 8. Συχνά λάθη που πρέπει να αποφύγετε
- 9. Συχνές ερωτήσεις
1. Τι είναι ο ΑΜΑ — γιατί είναι υποχρεωτικός
Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι ένας 11-ψήφιος αριθμός που εκδίδει η ΑΑΔΕ για κάθε ακίνητο που νοικιάζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας στην Ελλάδα. Καθιερώθηκε με τον Ν.4446/2016 και αποτελεί την «ταυτότητα» του ακινήτου στο φορολογικό σύστημα.
Η ύπαρξη του ΑΜΑ επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να συνδέσει κάθε κράτηση που γίνεται μέσω Airbnb/Booking με συγκεκριμένο ακίνητο και ιδιοκτήτη — και να ελέγξει αν τα έσοδα δηλώθηκαν, αν αποδόθηκε το ΤΑΚΚ, αν εκδόθηκαν τα παραστατικά.
Ο ΑΜΑ είναι ένας ανά ακίνητο, ανεξάρτητα από το πόσες πλατφόρμες χρησιμοποιείτε. Πρέπει να εμφανίζεται ορατά σε ΟΛΕΣ τις αγγελίες (τίτλος ή περιγραφή), αλλιώς η αγγελία θεωρείται μη συμμορφούμενη και αφαιρείται από την πλατφόρμα.
2. Ποιους αφορά
| Περίπτωση | Χρειάζεται ΑΜΑ; |
|---|---|
| Νοικιάζω 1+ ακίνητα μέσω Airbnb/Booking/Vrbo | Ναι |
| Νοικιάζω σε φίλους/συγγενείς χωρίς πλατφόρμα | Όχι (αν δεν είναι εμπορικό) |
| Νοικιάζω μέσω ιδιωτικού website ως host | Ναι |
| Είμαι property manager με τα ακίνητα στο όνομά μου | Ναι (ως διαχειριστής) |
| Έχω ξενοδοχείο/καταλύματα με ΕΟΤ/ΜΗΤΕ | Όχι (διαφορετικό μητρώο) |
| Νοικιάζω μακροχρόνια (12μηνη μίσθωση) | Όχι |
| Είμαι μισθωτής που υπεκμισθώνει νόμιμα | Ναι (με συναίνεση ιδιοκτήτη) |
3. Τι χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε
- Κωδικοί TAXISnet — username + password (ίδιοι με το myAADE).
- ΑΦΜ ιδιοκτήτη ή διαχειριστή ακινήτου.
- ΑΤΑΚ ακινήτου — ο 12-ψήφιος αριθμός από το Ε9. Τον βρίσκετε στο myAADE → Εφαρμογές → Δηλώσεις Ε9 → Στοιχεία Ακινήτου.
- Έγγραφο κατοχής — αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας (συμβόλαιο πώλησης) ή μισθωτήριο με ρητό δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Σε PDF, max 5MB.
- Στοιχεία ακινήτου — εμβαδόν τ.μ., αριθμός υπνοδωματίων, ΤΚ.
- Τραπεζικός λογαριασμός (IBAN) που θα χρησιμοποιηθεί για ΤΑΚΚ.
4. Διαδικασία βήμα-βήμα
Είσοδος στο myAADE
Ανοίξτε aade.gr και πατήστε «myAADE» πάνω δεξιά. Συνδεθείτε με τους κωδικούς TAXISnet σας. Αν δεν έχετε κωδικούς TAXISnet, αιτηθείτε στην εφορία ή online μέσω τράπεζας.
Εφαρμογές → Μητρώο & Επικοινωνία → Βραχυχρόνια Διαμονή
Είσοδος στην εφαρμογή «Βραχυχρόνια Διαμονή»
Από την ενότητα Εφαρμογές, επιλέξτε «Μητρώο & Επικοινωνία» και έπειτα «Βραχυχρόνια Διαμονή». Θα δείτε λίστα με τυχόν υπάρχοντα ακίνητα στο όνομά σας.
Δήλωση νέου ακινήτου
Πατήστε «Δήλωση Νέου Ακινήτου». Στη φόρμα που ανοίγει, συμπληρώστε:
- ΑΤΑΚ ακινήτου (12 ψηφία)
- Ιδιότητα — Ιδιοκτήτης / Επικαρπωτής / Μισθωτής (αν υπεκμισθώνετε)
- Διεύθυνση ακινήτου (προσυμπληρώνεται από Ε9, ελέγξτε)
- Είδος — Διαμέρισμα / Μονοκατοικία / Κατοικία / Δωμάτιο
- Εμβαδόν τ.μ.
- Αριθμός υπνοδωματίων & συνολική φιλοξενία
Έγγραφα κατοχής
Σε αυτό το βήμα ανεβάζετε:
- Τίτλος ιδιοκτησίας (συμβόλαιο) ΑΝ είστε ιδιοκτήτης, ΟΡ
- Μισθωτήριο με ρητή ρήτρα υπεκμίσθωσης ΑΝ είστε μισθωτής
Αρχείο PDF, μέγιστο μέγεθος 5MB. Σε συνιδιοκτησία, ανεβάστε επίσης συμφωνητικό ή πληρεξούσιο που σας ορίζει διαχειριστή.
Επιβεβαίωση & υποβολή
Διαβάστε προσεκτικά τη σύνοψη και πατήστε «Υποβολή». Στην επόμενη οθόνη εμφανίζεται ο ΑΜΑ σας — αντιγράψτε τον. Λαμβάνετε επίσης email επιβεβαίωσης στη δηλωμένη διεύθυνση TAXISnet.
1234567890123Ημερομηνία έκδοσης: 09/05/2026
Κατάσταση:
Ενεργό
5. Τι συμπληρώνετε ανά πεδίο
ΑΤΑΚ vs ΑΜΑ — μην τα μπερδεύετε
Ο ΑΤΑΚ είναι ο αριθμός του ακινήτου στο Ε9 (κτηματολόγιο φορολογικό). Ο ΑΜΑ είναι ο νέος αριθμός που εκδίδεται μετά την εγγραφή στο Μητρώο. Στη δήλωση εισάγετε τον ΑΤΑΚ — η ΑΑΔΕ εκδίδει τον ΑΜΑ.
Ιδιοκτήτης vs Διαχειριστής vs Μισθωτής
- Ιδιοκτήτης: εμφανίζεστε στο Ε9 ως κάτοχος
- Διαχειριστής: ένας από πολλούς συνιδιοκτήτες, ορίζεται με συμφωνία
- Μισθωτής: μακροχρόνιος μισθωτής που υπεκμισθώνει με συναίνεση ιδιοκτήτη
Είδος ακινήτου
Επιλέγετε με βάση τον φυσικό χαρακτηρισμό του στο Ε9. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ισχύουν προσαυξημένα ΤΑΚΚ (€15 θερινή / €4 χειμερινή ανά διανυκτέρευση), οπότε το είδος επηρεάζει τη μετέπειτα φορολογία. Δείτε τις τιμές ΤΑΚΚ 2026.
6. Μετά τον ΑΜΑ — πώς εμφανίζεται σε Airbnb/Booking
Αμέσως μετά την έκδοση του ΑΜΑ, ενημερώστε τις αγγελίες σας:
Airbnb
Από Listing → Edit → Regulations → πεδίο Tax Identification Number ή Registration Number. Εισάγετε τον ΑΜΑ. Σε ορισμένες χώρες, το πεδίο εμφανίζεται και με τίτλο Local Tax Number.
Booking.com
Από Extranet → Property → Government Registration. Επιλέξτε «Greece» ως χώρα και εισάγετε τον ΑΜΑ στο πεδίο που εμφανίζεται.
Vrbo
Από Listing → Property Setup → Local Regulations → εισάγετε ΑΜΑ.
Σε όλες τις πλατφόρμες ο ΑΜΑ θα εμφανίζεται αυτόματα στην αγγελία (συνήθως στο τμήμα «Επιπλέον πληροφορίες» ή «Νομικά»). Σε ιδιωτικό website, εμφανίστε τον ορατά στο header ή στο footer κάθε σελίδας ακινήτου.
7. Πρόστιμα και έλεγχοι
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| Αγγελία χωρίς ΑΜΑ | €5.000 ανά αγγελία |
| Λανθασμένος ΑΜΑ στην αγγελία | €5.000 + αναδρομικά |
| Μη ενημέρωση αλλαγής στοιχείων (εντός 30 ημερών) | €5.000 |
| Λειτουργία ακινήτου χωρίς ΑΜΑ | Αναδρομικός φόρος + ΦΠΑ + ΤΑΚΚ + €5.000 |
Από 1/1/2024 οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) είναι υποχρεωμένες να αποστέλλουν στην ΑΑΔΕ μηνιαίες λίστες κρατήσεων με κωδικό αγγελίας, ΑΜΑ και έσοδα. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα: (α) αν υπάρχει εγγεγραμμένος ΑΜΑ, (β) αν τα έσοδα δηλώθηκαν στο Ε1/Ε2, (γ) αν αποδόθηκε ΤΑΚΚ. Ασυνέπειες ενεργοποιούν φάκελο ελέγχου.
8. Συχνά λάθη που πρέπει να αποφύγετε
- Δεν δηλώνετε όλα τα ακίνητα — κάθε αυτόνομο ακίνητο (διαμέρισμα, σπίτι, δωμάτιο) χρειάζεται ξεχωριστό ΑΜΑ.
- Λάθος ΑΤΑΚ — αν εισάγετε ΑΤΑΚ άλλου ακινήτου, ο ΑΜΑ θα εκδοθεί λάθος και η ΑΑΔΕ θα ενεργοποιήσει έλεγχο.
- Δεν εμφανίζετε τον ΑΜΑ στις αγγελίες — οι πλατφόρμες αφαιρούν αγγελίες χωρίς ΑΜΑ μετά από warning.
- Δεν ενημερώνετε σε αλλαγές — αλλαγή διαχειριστή, πώληση ακινήτου, αλλαγή χρήσης = πρέπει update εντός 30 ημερών.
- Συγχέετε ΑΜΑ με ΜΗΤΕ — Το ΜΗΤΕ είναι για ξενοδοχεία/καταλύματα ΕΟΤ, όχι για βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb. Αν έχετε ξενοδοχείο, δεν χρειάζεστε ΑΜΑ.
9. Συχνές ερωτήσεις
Ναι. Κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας πρέπει να έχει ΑΜΑ. Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία.
Δωρεάν. Δεν υπάρχει τέλος αιτήσεως ούτε χρέωση για την έκδοση ΑΜΑ. Αυτό που χρεώνεται μετά είναι το ΤΑΚΚ (αποδίδεται μηνιαίως).
Όχι αναγκαστικά. Φυσικά πρόσωπα με 1-2 ακίνητα και χωρίς προσφορά υπηρεσιών εκδίδουν ΑΜΑ ως ιδιώτες. Από 3 ακίνητα ή με υπηρεσίες (πρωινό, καθαρισμός εν λειτουργία) απαιτείται έναρξη επιχείρησης.
€5.000 ανά μη συμμορφούμενη αγγελία. Επιπλέον, αναδρομικός φόρος + ΦΠΑ + ΤΑΚΚ για όλη την περίοδο που λειτουργούσε χωρίς ΑΜΑ.
Αυτοματοποιήστε όλο τον κύκλο compliance
Από κράτηση Airbnb/Booking → ΑΠΥ → myDATA → ΤΑΚΚ → ενημέρωση αγγελιών με τους ΑΜΑ. Το StayPay συντονίζει όλη τη ροή.
Ζητήστε δωρεάν παρουσίασηΠηγές & Αναφορές
- ΑΑΔΕ — Βραχυχρόνια Μίσθωση (επίσημη σελίδα)
- ΑΑΔΕ — myAADE portal
- Νόμος 4446/2016 (όπως ισχύει) — καθιέρωση Μητρώου
- Νόμος 5073/2023 (ΦΕΚ Α' 204) — ΤΑΚΚ από 1/1/2025