myDATA για Βραχυχρόνια Μίσθωση 2026: Τι Αλλάζει

9 Μαΐου 2026 11 λεπτά ανάγνωση Φορολογικά, Συμμόρφωση, ΑΑΔΕ
Ενημερώθηκε: 9 Μαΐου 2026
Τα βασικά σε 30 δευτερόλεπτα
  • Τι είναι: Το myDATA είναι η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για διαβίβαση παραστατικών (έσοδα/έξοδα) σε real-time.
  • Ποιους αφορά: Όσους εκμεταλλεύονται ≥3 ακίνητα ή προσφέρουν υπηρεσίες (πρωινό, καθαρισμός εν λειτουργία) ή ξεπερνούν €5.000 ετήσια έσοδα.
  • ΚΑΔ 2026: 55.20.11.06 (χωρίς πρωινό) ή 55.20.11.07 (με πρωινό).
  • Νέο 2026: Real-time διαβίβαση υποχρεωτική, αυτόματα cross-checks myDATA ↔ Ε1/Ε2, πρόστιμα από €100/μήνα.
  • Λύση: Πάροχος υπηρεσιών myDATA με API → channel manager (Beds24, κ.ά.) για πλήρη αυτοματοποίηση.
Περιεχόμενα

1. Τι είναι το myDATA — η εικόνα από το 2024 στο 2026

Το myDATA (My Digital Accounting and Tax Application) είναι η ψηφιακή πλατφόρμα της ΑΑΔΕ που υποχρεώνει επιχειρήσεις και ελεύθερους επαγγελματίες να διαβιβάζουν ηλεκτρονικά τα παραστατικά τους (τιμολόγια, αποδείξεις, λοιπά λογιστικά στοιχεία) σε πραγματικό χρόνο.

Από την έναρξη του (2021), η ένταξη ήταν σταδιακή. Το 2026 σηματοδοτεί την πλήρη υποχρέωση για όλους τους τύπους δραστηριοτήτων, συμπεριλαμβανομένης της βραχυχρόνιας μίσθωσης για όσους πληρούν τα κριτήρια επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Σημαντική διάκριση

Όσοι hosts λειτουργούν ως φυσικά πρόσωπα με ≤2 ακίνητα και χωρίς υπηρεσίες, παραμένουν στο απλοποιημένο καθεστώς (Ε2) και ΔΕΝ υποχρεούνται σε myDATA. Από το 3ο ακίνητο ή με υπηρεσίες, ισχύει υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης + ένταξη.

2. Ποιους hosts αφορά

Οι κανόνες ένταξης στο myDATA για βραχυχρόνια μίσθωση εξαρτώνται από τρία κριτήρια: αριθμό ακινήτων, προσφορά υπηρεσιών και ετήσια έσοδα.

Προφίλ host Καθεστώς myDATA;
Φ.Π., 1-2 ακίνητα, χωρίς υπηρεσίεςΕ2 (εισόδημα από ακίνητα)Όχι
Φ.Π., 1-2 ακίνητα, με πρωινό/καθαρισμόΕπιχείρηση (Β' κατηγορία)Ναι
Φ.Π., ≥3 ακίνηταΕπιχείρηση (Β' ή Γ' κατηγορία)Ναι
Νομικό πρόσωπο (Ε.Ε./ΙΚΕ/Α.Ε.)ΕπιχείρησηΝαι (πάντα)
Property manager (διαχειρίζεται & για άλλους)Επιχείρηση παροχής υπηρεσιώνΝαι

Κωδικοί ΚΑΔ που ισχύουν

  • 55.20.11.06 — Υπηρεσίες ενοικίασης επιπλωμένων δωματίων ή διαμερισμάτων χωρίς πρωινό (το πιο συνηθισμένο σε Airbnb).
  • 55.20.11.07 — Υπηρεσίες ενοικίασης επιπλωμένων δωματίων με παροχή πρωινού (αυξημένη φορολόγηση, διαφορετικός ΦΠΑ).
  • 68.20.12.01 — Υπηρεσίες εκμίσθωσης ακινήτων ως διαχειριστής (property manager).

3. Τι αλλάζει το 2026

Νέα δεδομένα 2026
  • Real-time διαβίβαση: Καταργείται η μηνιαία batch αποστολή. Κάθε έσοδο διαβιβάζεται εντός 24 ωρών.
  • Cross-checks ενεργά: Αυτόματη σύγκριση myDATA ↔ Ε1/Ε2/ΦΠΑ. Ασυνέπεια >€300 = αυτόματος φάκελος ελέγχου.
  • ΤΑΚΚ κωδικός: Ξεχωριστός κωδικός 1.95 για το Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης.
  • API μόνο για ορίους: Επιχειρήσεις με ≥1.000 παραστατικά/μήνα ΔΕΝ μπορούν πλέον να χρησιμοποιούν τη φόρμα — μόνο API.
  • QR code στις ΑΠΥ: Από 1/4/2026 υποχρεωτικός QR code σε κάθε απόδειξη με στοιχεία myDATA reference.

4. Πώς διαβιβάζονται τα παραστατικά

1

Φόρμα στο portal της ΑΑΔΕ

Manual εισαγωγή παραστατικού-παραστατικού στο portal myDATA της ΑΑΔΕ. Κατάλληλο για <20 παραστατικά/μήνα. Χρονοβόρο και επιρρεπές σε λάθη.

2

XML upload από τιμολόγιο

Παραγωγή XML αρχείου από λογιστικό λογισμικό (π.χ. ε-Πληρωμή, Softone, Entersoft) και upload στο portal. Κατάλληλο για 20-200 παραστατικά/μήνα. Αυτοματοποιημένο εν μέρει αλλά απαιτεί manual upload.

3

API μέσω παρόχου υπηρεσιών myDATA

Πλήρης real-time διαβίβαση μέσω εξωτερικού παρόχου (Provider) πιστοποιημένου από την ΑΑΔΕ. Σύνδεση με PMS/Channel Manager (Beds24, κ.λπ.) ώστε κάθε νέα κράτηση να γίνεται αυτόματα παραστατικό. Η μόνη ρεαλιστική επιλογή για host με ≥10 ακίνητα.

5. Αυτοματοποίηση: Πώς συνδέονται τα κομμάτια

Σε ένα πλήρως αυτοματοποιημένο workflow, τα δεδομένα ρέουν αυτόματα από την πλατφόρμα κράτησης μέχρι τη διαβίβαση στο myDATA, χωρίς ανθρώπινη παρέμβαση:

Ροή αυτοματοποίησης

1. Κράτηση γίνεται στο Airbnb/Booking → 2. Channel manager (π.χ. Beds24) λαμβάνει webhook → 3. PMS δημιουργεί παραστατικό (ΑΠΥ) → 4. Πάροχος myDATA διαβιβάζει στην ΑΑΔΕ μέσα σε λίγα δευτερόλεπτα → 5. Ο host λαμβάνει το myDATA reference + QR code (από 1/4/2026 υποχρεωτικά).

Σε αυτή τη ροή ο host δεν παρεμβαίνει πουθενά. Τα μηνιαία αναλυτικά Α/Β/C reports από την πλατφόρμα δεν χρειάζεται να εισάγονται manually — η αντιστοίχιση γίνεται αυτόματα από timestamps και booking IDs.

6. Βήμα-βήμα setup (νέος host 2026)

1

Έναρξη επιχείρησης στην ΔΟΥ

Δηλώνετε δραστηριότητα με κωδικό ΚΑΔ 55.20.11.06 ή 55.20.11.07. Επιλέγετε καθεστώς απλογραφικό (Β' κατηγορία) αν αναμένετε <€600.000 έσοδα/έτος.

2

Δήλωση ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας

Απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για κάθε ακίνητο μέσω της εφαρμογής "Βραχυχρόνια Διαμονή" στο myAADE. Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία (Airbnb, Booking).

3

Επιλογή παρόχου myDATA

Σύγκριση παρόχων με βάση: API integration με PMS που χρησιμοποιείτε, μηνιαία χρέωση ανά παραστατικό, support, latency. Συνήθης κόστος: €0,02-€0,15 ανά παραστατικό.

4

Σύνδεση channel manager → πάροχου

OAuth ή API keys για να επιτραπεί στον πάροχο να διαβάζει κρατήσεις και να δημιουργεί παραστατικά. Η σύνδεση γίνεται μία φορά και διατηρείται.

5

Δοκιμαστική περίοδος (1 μήνας)

Έλεγχος ότι κάθε κράτηση παράγει σωστή ΑΠΥ, σωστά ΦΠΑ, σωστή απεικόνιση ΤΑΚΚ. Manual reconciliation με platform statements του μηνιαίου κλεισίματος.

7. Πρόστιμα & cross-checks

ΠαράβασηΠρόστιμο
Μη διαβίβαση παραστατικού (φυσικό πρόσωπο)€100/μήνα, max €5.000/έτος
Μη διαβίβαση (επιχείρηση)€250-€500/μήνα
Εκπρόθεσμη διαβίβαση€50/παραστατικό
Λανθασμένα στοιχεία€100/παραστατικό + διόρθωση
Εσκεμμένη απόκρυψη εσόδωνΠοινικό αδίκημα + 2× πρόστιμο φόρου
Πώς λειτουργεί το cross-check

Η ΑΑΔΕ συγκρίνει αυτόματα: (α) έσοδα myDATA με δηλωθέντα στο Ε1/Ε2, (β) έσοδα myDATA με κατατεθειμένα ΑΠΥ από Airbnb/Booking, (γ) ποσά ΤΑΚΚ που αποδόθηκαν με ΤΑΚΚ που έπρεπε να αποδοθεί. Ασυνέπεια >€300 ενεργοποιεί επιλογή του ΑΦΜ για manual έλεγχο. Με σωστή αυτοματοποίηση, το cross-check είναι passive — δεν παράγει false positives.

8. Συχνά λάθη που πρέπει να αποφύγετε

  • Δεν διαχωρίζετε ΤΑΚΚ από έσοδο — το ΤΑΚΚ είναι τέλος υπέρ Δημοσίου, όχι έσοδό σας. Δηλώνεται ξεχωριστά.
  • Λάθος ΚΑΔ — αν παρέχετε πρωινό ή καθαρισμό εν λειτουργία, ισχύει ο 55.20.11.07 με διαφορετικό ΦΠΑ. Λάθος επιλογή = αυτόματο πρόστιμο.
  • Δεν συμπεριλαμβάνετε platform commissions — οι προμήθειες Airbnb/Booking πρέπει να καταχωρούνται ως δαπάνες με αντίστοιχα τιμολόγια από την πλατφόρμα.
  • Καθυστερημένη διαβίβαση — από 1/1/2026 δεν υπάρχει grace period. Παραστατικό >24 ωρών = εκπρόθεσμο.
  • Δεν εμφανίζετε ΑΜΑ — κάθε αγγελία πρέπει να έχει ορατό ΑΜΑ. Πρόστιμο €5.000 ανά μη συμμορφούμενη αγγελία.

9. Συχνές ερωτήσεις

Είμαι υποχρεωμένος σε myDATA αν έχω 1-2 Airbnb χωρίς ΑΦΜ επιχείρησης;

Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως 2 ακίνητα χωρίς υποκατάστημα και χωρίς προσφορά υπηρεσιών δηλώνουν τα ακαθάριστα έσοδα στο Ε1/Ε2 και ΔΕΝ υποχρεούνται σε myDATA. Από το 3ο ακίνητο ή με προσφορά υπηρεσιών απαιτείται έναρξη επιχείρησης και πλήρης ένταξη.

Πώς διαβιβάζω παραστατικά στο myDATA;

Τρεις τρόποι: (1) Φόρμα στο portal — μόνο για χαμηλό όγκο. (2) XML upload από τιμολόγιο. (3) Πλήρης API αυτοματοποίηση μέσω πιστοποιημένου παρόχου. Για βραχυχρόνια >50 κρατήσεις/μήνα, η αυτοματοποίηση είναι σχεδόν απαραίτητη.

Τι αλλάζει το 2026 στο myDATA για βραχυχρόνια μίσθωση;

Από 1/1/2026 ισχύει υποχρεωτική real-time διαβίβαση. Αυξήθηκαν οι έλεγχοι cross-check μεταξύ myDATA και Ε1/Ε2 — ασυνέπειες >€300 ενεργοποιούν αυτόματο φάκελο ελέγχου. Το ΤΑΚΚ αναβαθμίστηκε σε ξεχωριστό κωδικό 1.95.

Ποιο είναι το πρόστιμο για μη διαβίβαση;

€100/μήνα (έως €5.000/έτος) για φυσικά πρόσωπα και €250-€500/μήνα για επιχειρήσεις. Σε εσκεμμένη απόκρυψη ισχύουν επιπλέον οι κυρώσεις φοροδιαφυγής βάσει Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.

Αυτοματοποιήστε όλο τον κύκλο compliance

Από κράτηση Airbnb/Booking → ΑΠΥ → myDATA → ΤΑΚΚ. Το StayPay συνδέεται με Beds24 και τους κύριους παρόχους myDATA για πλήρη χωρίς-manual ροή.

Ζητήστε δωρεάν παρουσίαση

Πηγές & Αναφορές