- Από €100 διανυκτέρευση σε φυσικό πρόσωπο, υψηλή σεζόν: ~€87 ακαθάριστο μετά ΤΑΚΚ + προμήθεια Airbnb.
- Καθαρά μετά φόρο εισοδήματος: ~€55-65 (στο 25% κλίμακα).
- Net margin Ελλάδας: 50-65% είναι healthy. Κάτω από 40% = πρόβλημα.
- ΦΠΑ: Φ.Π. με ≤2 ακίνητα χωρίς υπηρεσίες = εξαίρεση. Από 3 ή με πρωινό = ναι (13%).
- Όριο €10.000/έτος: από εκεί και πάνω, υποχρεωτική εγγραφή ΦΠΑ + myDATA.
- 1. Η ανατομία της κράτησης — ποιος παίρνει τι
- 2. Πραγματικό παράδειγμα: από €100 σε χέρι
- 3. Διαφορές σε Φ.Π. έναντι επιχείρησης
- 4. ΦΠΑ — πότε ισχύει και πώς υπολογίζεται
- 5. Φόρος εισοδήματος βραχυχρόνιας
- 6. Λειτουργικά κόστη — τι μετράει στ' αλήθεια
- 7. Μηνιαίος ισολογισμός — template
- 8. 7 τρόποι νόμιμης μείωσης φόρου
- 9. KPIs που πραγματικά μετράνε
- 10. Συχνές ερωτήσεις
1. Η ανατομία της κράτησης
Ξεχάστε για λίγο τα €€€ που εμφανίζει η Airbnb ως «έσοδα». Αυτό είναι gross revenue — όχι αυτό που μένει στην τσέπη σας. Κάθε κράτηση περνάει από 5 layers αφαιρέσεων πριν φτάσει σε εσάς:
- ΤΑΚΚ — Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης (€8 / €2 ανά διανυκτέρευση)
- Προμήθεια πλατφόρμας — 3-18% του gross
- ΦΠΑ — 13% αν λειτουργείτε ως επιχείρηση με υπηρεσίες
- Λειτουργικά — καθαρισμός, ρεύμα, internet, ασφάλεια, λογιστής
- Φόρος εισοδήματος — 15-44% αναλόγως κλίμακας
Συνηθέστερο λάθος του host: σκέφτεται μόνο layers 1-2 και υπολογίζει «καθαρά» αυτό που βγάζει το dashboard της Airbnb. Πραγματικά καθαρά είναι 30-50% λιγότερα.
2. Πραγματικό παράδειγμα: €100 διανυκτέρευση
Πάρτε ένα δωμάτιο €100/νύχτα στην Κέρκυρα τον Αύγουστο. Διανυκτέρευση μέσω Airbnb. Δείτε τι μένει σε κάθε από τις 3 βασικές δομές:
A. Φυσικό πρόσωπο, ≤2 ακίνητα, χωρίς υπηρεσίες (ιδιώτης)
* Συντελεστής 25% τυπικά για συνολικά έσοδα €20.000-€30.000/έτος. Αν είστε χαμηλότερα μπορεί να είναι 15%, αν υψηλότερα έως 44%.
B. Επιχείρηση χωρίς ΦΠΑ (3 ακίνητα, ΚΑΔ 55.20.11.06, χωρίς πρωινό)
Σημείωση: τα λειτουργικά εκπίπτουν σε επιχείρηση. Ο ιδιώτης ΔΕΝ μπορεί να αφαιρέσει καθαρισμό από τα έσοδα — γι' αυτό φαίνεται «καλύτερο» το ιδιώτη scenario.
C. Επιχείρηση με ΦΠΑ (ΚΑΔ 55.20.11.07, με πρωινό)
Στο ίδιο €100 gross: ιδιώτης κρατάει €67, επιχείρηση χωρίς ΦΠΑ €58, επιχείρηση με ΦΠΑ+πρωινό €41 (αλλά παρέχει πρωινό σαν αξία στον guest). Η μορφή που επιλέγετε εξαρτάται από όγκο και υπηρεσίες — όχι από το «τι ακούσατε από φίλο».
3. Διαφορές σε Φ.Π. έναντι επιχείρησης
| Κριτήριο | Φ.Π. (ιδιώτης Ε2) | Επιχείρηση χωρίς ΦΠΑ | Επιχείρηση με ΦΠΑ |
|---|---|---|---|
| Όριο ακινήτων | ≤2 | 3-∞ | 3-∞ |
| Όριο εσόδων | χωρίς όριο* | έως €10.000 | >€10.000 |
| Υπηρεσίες | καμία | καμία | πρωινό/καθαρισμός |
| ΚΑΔ | — | 55.20.11.06 | 55.20.11.07 |
| myDATA | όχι | ναι | ναι |
| ΦΠΑ | όχι | όχι | 13% |
| Λειτουργικά εκπίπτουν; | περιορισμένα | ναι | ναι |
| Λογιστής αναγκαίος; | όχι | συνιστάται | ναι |
* Φυσικά πρόσωπα >€10.000/έτος έχουν αυξημένη φορολογική κλίμακα — δεν είναι όριο που ενεργοποιεί υποχρεωτική επιχειρηματική δομή, αλλά όριο που δικαιολογεί τη μετάβαση οικονομικά.
4. ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση
Το ΦΠΑ μπερδεύει τους περισσότερους νέους hosts. Δείτε τους κανόνες απλά:
- ΧΩΡΙΣ προσφορά υπηρεσιών (μόνο διαμονή): απαλλαγή ΦΠΑ ανεξάρτητα από όγκο.
- ΜΕ προσφορά υπηρεσιών (πρωινό, καθαρισμός εν λειτουργία, room service): ΦΠΑ 13% στο σύνολο.
- Καθαρισμός μετά την αναχώρηση: ΔΕΝ θεωρείται υπηρεσία — απαλλαγή ΦΠΑ.
- Welcome basket (συμπληρωματικό): δεν επηρεάζει ΦΠΑ status.
Πλεονέκτημα ΦΠΑ-εγγραφής: Recoverable ΦΠΑ σε επενδύσεις (επίπλωση, ανακαίνιση, εξοπλισμός). Σε ένα ακίνητο που σπατάλησε €20.000 για ανακαίνιση, μπορείτε να ζητήσετε επιστροφή ~€2.600 ΦΠΑ.
5. Φόρος εισοδήματος
Στην Ελλάδα, τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση Φ.Π. δηλώνονται στο Ε2 (έντυπο εισοδήματος ακινήτων). Ο φόρος υπολογίζεται με κλιμακωτή κλίμακα:
| Κλίμακα εσόδων (ετήσια) | Συντελεστής |
|---|---|
| €0 - €12.000 | 15% |
| €12.001 - €35.000 | 35% |
| €35.001+ | 45% |
Σε επιχείρηση η κλίμακα είναι διαφορετική (νομικό πρόσωπο 22%, φυσικό πρόσωπο επιχειρηματίας με ΚΑΔ ξεκινά 9% και κλιμακώνεται). Λογιστής με εμπειρία βραχυχρόνιας μπορεί να σας οδηγήσει στη βέλτιστη δομή.
6. Λειτουργικά κόστη
| Κατηγορία | % του gross | €/μήνα τυπικά |
|---|---|---|
| Καθαρισμός (per booking) | 8-15% | €150-€500 |
| Ρεύμα | 3-6% | €80-€200 |
| Internet | 1-2% | €30-€50 |
| Νερό + κοινόχρηστα | 2-4% | €40-€100 |
| Ασφάλεια ακινήτου | 1-2% | €20-€50 |
| Λογιστής | 1-3% | €50-€200 |
| Επισκευές + αντικαταστάσεις | 3-7% | €80-€300 |
| Toiletries + welcome supplies | 1-2% | €20-€60 |
| Σύνολο λειτουργικών | ~25-35% | €470-€1.460 |
7. Μηνιαίος ισολογισμός — template
Παρακολουθήστε αυτές τις 8 γραμμές κάθε μήνα. Όλα τα υπόλοιπα είναι λεπτομέρειες:
Δωρεάν εργαλείο: Υπολογιστής ΤΑΚΚ
Υπολογίστε άμεσα ΤΑΚΚ ανά κράτηση για όλο το χαρτοφυλάκιό σας. Δεν χρειάζεται εγγραφή, δεν στέλνει spam.
Άνοιγμα Υπολογιστή ΤΑΚΚ8. 7 τρόποι νόμιμης μείωσης φόρου
- Καταγραφή ΟΛΩΝ των εξόδων με παραστατικά (ηλεκτρισμός, νερό, internet, ασφάλεια, καθαρισμός, μικροεπισκευές).
- Αποσβέσεις 4%/έτος επί της αξίας ακινήτου (μόνο για επιχείρηση).
- Διαχωρισμός εμπορικής/ιδιωτικής χρήσης αν διαμένετε εκεί off-season.
- Recoverable ΦΠΑ σε επενδύσεις (μόνο επιχείρηση με ΦΠΑ).
- Χρόνος αγοράς εξοπλισμού — μετακινήστε σε φετινή χρήση αν επωφελείται φορολογικά.
- Family employment — αν εργάζεται ο/η σύζυγος ως «καθαριστής/βοηθός» πληρώνετε νόμιμη αμοιβή.
- Συνεταιρισμός με συνεργάτη — αν έχετε πολλά ακίνητα, νομικό πρόσωπο μπορεί να μειώσει συνολική κλίμακα.
9. KPIs που πραγματικά μετράνε
| KPI | Τύπος | Healthy εύρος |
|---|---|---|
| ADR (Average Daily Rate) | Έσοδα ÷ νύχτες | €60-€150 Ελλάδα |
| Occupancy Rate | Νύχτες ÷ διαθέσιμες | 50-75% |
| RevPAR | ADR × Occupancy | €30-€100 |
| Net margin | Καθαρό ÷ Gross | 50-65% |
| Cost per booking | Λειτουργικά ÷ bookings | €30-€60 |
| Direct booking % | Direct ÷ total | 15-25% |
10. Συχνές ερωτήσεις
Φ.Π. υψηλή σεζόν: ~€67 καθαρά μετά φόρους (25% κλίμακα). Επιχείρηση χωρίς ΦΠΑ: ~€58. Επιχείρηση με ΦΠΑ + πρωινό: ~€41 (αλλά παρέχει επιπλέον αξία).
50-65% net margin είναι το healthy εύρος για βραχυχρόνια Ελλάδας. Κάτω από 40% σημαίνει over-priced αγορά ή under-utilized ακίνητο. Πάνω από 70% είναι είτε mature operation είτε αδήλωτα έσοδα.
Φ.Π. με ≤2 ακίνητα και χωρίς υπηρεσίες: ΟΧΙ ΦΠΑ. Από 3 ακίνητα ή με προσφορά πρωινού/καθαρισμού εν λειτουργία: ναι, με ΦΠΑ 13%. Το ΤΑΚΚ ΔΕΝ είναι ΦΠΑ.
Όλη η ροή compliance σε ένα μέρος
Από κράτηση Airbnb → ΑΠΥ → myDATA → ΤΑΚΚ → μηνιαίος ισολογισμός. Το StayPay τα συνδέει.
Ζητήστε δωρεάν παρουσίασηΠηγές & Αναφορές
- ΑΑΔΕ — επίσημες κλίμακες φόρου εισοδήματος
- Βραχυχρόνια Μίσθωση — όροι & υποχρεώσεις
- Νόμος 5073/2023 (ΦΕΚ Α' 204) — ΤΑΚΚ από 1/1/2025
- ΚΦΕ άρθρα 39-40 (φορολόγηση εισοδήματος ακινήτων)